Будет ли налог с продаж и когда его нужно платить

Подайте форму 3-НДФЛ и перечислите соответствующий сбор в ФНС не позднее 30-го дня после государственной регистрации перехода права собственности; в противном случае автоматически начисляется 20 %-ный сбор и ежедневные пени.

Для резидентов РФ размер сбора составляет 13 % от налогооблагаемой базы, для нерезидентов — 30 %. Налогооблагаемая база — это положительная разница между ценой договора и документально подтвержденной стоимостью приобретения или установленным законодательством вычетом в размере 1 000 000. Сохранение права собственности в течение пяти полных календарных лет (три года для унаследованного или подаренного имущества) полностью исключает налогообложение.

Электронная подача через Личный кабинет налогоплательщика ускоряет процесс и обеспечивает мгновенное подтверждение. Оплату можно произвести в рублях через систему ускоренных платежей или через любое аккредитованное отделение банка, используя уникальный код КБК, указанный в проекте декларации.

Сохраняйте оригиналы контрактов на закупку, платежных поручений и выписок из лицевого счета в течение четырех лет; орган власти может запросить их в ходе камеральной проверки. Чтобы минимизировать начисления, индексируйте документально подтвержденные расходы (например, счета за ремонт) и следите за тем, чтобы цена контракта отражала рыночную стоимость — искусственное занижение стоимости аннулирует вычеты и влечет за собой штрафы.

Должны ли вы платить налог с продажи и когда вы должны его заплатить?

Оградите как минимум 20 % от чистой прибыли в день завершения сделки; HMRC может потребовать уплаты налога на прирост капитала в течение 60 дней при продаже жилой недвижимости, завершенной после 27 октября 2021 года.

Сначала определите класс активов. Прибыль от основного жилья обычно защищена льготой Private Residence Relief, в то время как прибыль от вторых домов, криптоактивов, акций и выхода из бизнеса находится вне этого щита.

Сравните вашу прибыль с текущей годовой льготой по CGT: 3 000 в 2025-26 годах. Только превышение этой суммы включается в налогооблагаемый доход и облагается налогом по ставке 10 % (базовая ставка) или 20 % (повышенная ставка); для жилой недвижимости ставки повышаются до 18 % и 24 % соответственно.

Используйте службу UK Property Service или портал Self Assessment для подачи сводки о доходах. Прибыль от продажи недвижимости вступает в силу в 60-дневный срок, упомянутый выше; другие события, подлежащие оплате, следуют обычному графику Self Assessment — подать декларацию до 31 января 2026 года и выплатить сумму в тот же день.

Пропустите срок, и HMRC начислит штраф в размере 100 фунтов стерлингов за опоздание, ежедневные штрафы через три месяца и проценты по базовой ставке Банка Англии 2,5 % с момента наступления срока подачи.

Сохраняйте цифровые записи о стоимости покупки, расходах на улучшение и сборах за продажу; точные цифры сократят расходы и укрепят вашу защиту в случае обращения в HMRC.

Если денежные потоки ограничены, попросите своего продавца задержать оценочное обязательство на клиентском счете или создайте отдельный сберегательный банк, привязанный к процентам в режиме реального времени, чтобы сумма, подлежащая уплате, оставалась изолированной и приносила небольшую компенсацию.

Определение налогооблагаемой прибыли от продажи недвижимости

Рассчитайте облагаемую налогом сумму сразу после обмена контрактами, вычтя скорректированную базу затрат из суммы чистого возмещения.

• Чистая стоимость -  согласованная цена минус комиссия агента по недвижимости, гонорар поверенного и штраф за досрочное погашение ипотеки.
• Скорректированная стоимость -  первоначальная цена покупки плюс гербовый земельный налог, капитальные улучшения (например,  переоборудование чердака) и профессиональные исследования, непосредственно связанные с приобретением.
• Расчет прибыли -  если чистая стоимость превышает скорректированную базу, излишек является облагаемой прибылью; в противном случае CGT не начисляется.

Перед применением ставки CGT уменьшите прибыль на:

1. Ежегодное освобождение:  3,000 за 2025/26 финансовый год в Великобритании.
2. Льгота по основному месту жительства:  периоды квалифицированного проживания (плюс последние 9 месяцев) позволяют укрыть пропорциональную сумму.
3. Льгота по аренде:  до 40 000 фунтов стерлингов на одного владельца, если часть дома сдавалась в аренду как жилое помещение.

Иллюстрация:  Квартира продается за 400 000, с затратами на продажу 8 000. Первоначальная стоимость 250,000, улучшения 30,000, SDLT 4,000. Чистое вознаграждение 392,000; скорректированная база 284,000; облагаемая прибыль 108,000. После вычета 3,000 остается 105,000. При базовой ставке 18 % и более высокой ставке 24 % физическому лицу с более высокой ставкой CGT грозит счет на CGT в размере 25 200 фунтов стерлингов.

Сохраняйте подробные счета-фактуры по всем вычитаемым расходам и улучшениям в течение как минимум шести лет, чтобы подтвердить расчеты при любом запросе HMRC.

Применение освобождений и пороговых значений льгот

Сначала обеспечьте годовую сумму освобождения от налога — 6,000 на 2024-25 годы, а с 6 апреля 2025 года она снизится до 3,000; планируя продажу до сокращения, вы сэкономите до 1,200 в виде базовой ставки налога.

Если имущество служило вашим единственным или основным местом жительства в течение всего периода владения, льгота на проживание в частном секторе может полностью свести на нет все расходы; сохраняйте свидетельства о проживании (коммунальные платежи, записи в избирательных списках) в течение как минимум пяти лет.

Если владение было разделено, примените льготу, распределенную по времени: освобожденные дни общее количество дней владения общий доход, затем вычтите из оставшейся суммы Ежегодную освобожденную сумму.

Периоды сдачи в аренду, отвечающие установленным требованиям, могут высвободить до 40 000 Letting Relief на одного владельца, но только для интервалов, которые также подпадают под Private Residence Relief после изменения правил 6 апреля 2020 года.

Супружеские пары и гражданские партнеры могут осуществить передачу без прибыли и убытков до обмена, удвоив доступные льготы и распределив прибыль между двумя отчетами.

Прирост, укрытый в ISA или пенсионном фонде, не облагается пошлиной на капитал; рассмотрите возможность размещения средств в ISA или пенсионном фонде перед продажей котирующихся ценных бумаг.

Нерезиденты, отчуждающие британскую недвижимость после 6 апреля 2015 года, должны изолировать доход от жилой недвижимости; годовая необлагаемая сумма по-прежнему применяется, но только к элементу, рассчитанному в Великобритании.

Превышение базовой ставки (37 700 фунтов стерлингов в 2024-25 гг.) приводит к переходу в 28 %-ный жилой диапазон (20 % для других облагаемых налогом активов); чтобы остаться в пределах нижнего диапазона, заранее кристаллизуйте неактивные убытки.

Расчет прироста капитала по акциям, криптовалютам и коллекционным товарам

Запишите каждую стоимость приобретения, случайные расходы и доходы от продажи, затем вычтите 6 000 ежегодной необлагаемой суммы на 2024/25 год (уменьшится до 3 000 6 апреля 2026 года); рассчитайте оставшийся излишек по ставке 10 % для плательщиков основной ставки или 20 % для плательщиков более высокой ставки.

Акции: сначала применяйте однодневное соответствие, затем 30-дневное правило «постель и завтрак» и, наконец, пул акций для более ранних владений. Используйте полученную среднюю стоимость единицы для расчета излишка. Документально подтвердите такие сборы, как брокерские комиссии и гербовый сбор, как допустимые вычеты.

Криптоактивы: рассматривайте токены как взаимозаменяемые и размещайте их в пуле, аналогичном акциям. Включите сетевые сборы в базовую стоимость. Токены, полученные в результате майнинга или стейкинга, попадают в пул по их рыночной стоимости в стерлингах на дату получения, что подтверждается налоговым руководством CRYPTO от HMRC.

Предметы коллекционирования: если выручка от продажи не превышает 6 000, все излишки освобождаются от налога; если они превышают эту цифру, прибыль рассчитывается по меньшей из стандартных формул расчета прироста капитала или 53 от суммы, на которую выручка превышает 6 000 (TCGA 1992 s.262).

Зачтите перенесенные убытки от капитала, заявленные в течение четырех лет после соответствующего налогового года, и рассмотрите возможность передачи активов между супругами или гражданскими партнерами с нулевой прибылью/убытком, чтобы удвоить годовую необлагаемую сумму и оптимизировать диапазон ставок.

События, которые запускают тиканье платежных часов

Немедленно зафиксируйте дату наступления события и установите напоминание; проценты за просрочку платежа теперь начисляются по базовой ставке Банка Англии 4 % (8,25 % на 28 мая 2025 года) с 61-го дня для жилой недвижимости в Великобритании и с 1 февраля для обязательств по самооценке. :contentReference[oaicite:0]

• Завершение строительства жилой недвижимости — день передачи документов открывает 60-дневный период для подачи цифровой декларации CG и урегулирования предварительного сбора.
• Расчеты по акциям, котирующимся на бирже (T2) — дата расчета фиксирует прибыль за финансовый год; раскрытие информации и перечисление средств должны быть произведены через Самооценку до 31 января после окончания года.
• Выбытие акций, не котирующихся на бирже, — завершение контракта фиксирует дату возникновения обязательства; применяется тот же срок 31 января.
• Конвертация или трата криптоактивов — прибыль кристаллизуется в момент обмена, дарения или использования токенов на товары и услуги; ведите журналы обмена с отметкой UTC.
• Передача коллекционного имущества — падение молотка на аукционе, обмен по частному контракту или физическая передача — в зависимости от того, что наступит раньше, — начинает отсчет времени.
• Подарок связанному лицу — изменение бенефициарной собственности запускает отсчет времени; выбор льготы по удержанию должен поступить в HMRC в течение 12 месяцев после 31 января отчетного года.
• Отложенное вознаграждение — рассрочка выплаты начинает новый расчет на дату, когда каждая сумма становится безусловной; проценты начисляются с первоначальной даты выбытия.
• Исполнение опционов — Исполнение опционов сотрудниками фиксирует прибыль в тот же день; в случае превышения EMI перечислите PAYE и NIC в течение 14 дней.

Храните подтверждающие документы не менее пяти лет после 31 января, следующего за соответствующим налоговым годом; неполная отчетность влечет за собой начисление пеней и штрафов в размере до 100 % от суммы заниженного налога.

::contentReference[oaicite:1]

Сроки уплаты для резидентов и нерезидентов

Подайте декларацию и перечислите причитающуюся сумму в течение 60 календарных дней с момента завершения каждого выбытия жилой недвижимости в Великобритании, датированного 27 октября 2021 года или позднее.

Физические лица — резиденты Великобритании

Жилая недвижимость: воспользуйтесь услугой HMRC «Capital Gains Tax on UK Property» и произведите расчет в течение 60 дней после завершения сделки.

Другие активы — акции, криптомонеты, предметы коллекционирования, коммерческая недвижимость: включите прибыль в налоговую декларацию Self Assessment; оплата должна быть произведена до 31 января, следующего за окончанием налогового года (например, продажа 15 марта 2025 года включается в декларацию 2024/25 года и должна быть погашена до 31 января 2026 года).

Физические лица и компании-нерезиденты

Любой нерезидент, продающий землю или недвижимость в Великобритании, должен подать «Налоговую декларацию нерезидента по налогу на прирост капитала» и перечислить средства в течение 60 дней после завершения сделки — это относится как к прямой продаже, так и к косвенной, когда передается 25 % акций в компании, владеющей недвижимостью.

Компании следуют тому же графику; начисление процентов начинается на 61-й день.

Несвоевременная подача документов влечет за собой немедленный штраф в размере 100 фунтов стерлингов, ежедневные сборы в течение трех месяцев и начисление процентов по базовой ставке Банка Англии 2,5 %. Включите эти сроки в письма-обязательства и контрольные списки клиентов, чтобы избежать расходов, которых можно было бы избежать.

Отражение продажи в вашей ежегодной налоговой декларации

Задекларируйте облагаемую налогом прибыль в форме SA108 в рамках вашей самооценки не позднее 31 января, следующего за окончанием финансового года; HMRC автоматически налагает штрафы за несвоевременное декларирование.

На 2024/25 год порог выручки от продажи составляет 50 000, а индивидуальное ежегодное освобождение — 3 000; превышение любой из этих цифр обязывает вас ввести расчеты в раздел Capital Gains Summary.:contentReference[oaicite:0]

Заполните графы 1-3 для котируемых ценных бумаг, 4-6 для недвижимости или земли и 28-31 для цифровых токенов; укажите дату выбытия, базовую стоимость, расходы на улучшение и любые коды льгот, а затем скопируйте чистую прибыль в графу 11 SA100.

Прибыль от продажи жилой недвижимости подлежит авансовому возврату в течение 60 дней после завершения строительства, однако та же самая прибыль все равно включается в ежегодную декларацию, чтобы HMRC могла сверить более ранний перевод с окончательным начислением.:contentReference[oaicite:1]

Сохраняйте записи о договорах с брокерами, юридические выписки и отчеты об оценке в течение как минимум пяти лет после окончания срока подачи документов, поскольку HMRC может запросить подтверждающие доказательства в ходе расследования.

Нерезиденты Великобритании должны заполнить декларацию Non-Resident CG в те же 60-дневные сроки и впоследствии включить прибыль в SA108 или на страницы Non-Resident, обеспечив зачисление всех уже перечисленных сборов.

::contentReference[oaicite:2]

Использование льготы по переходу и других механизмов отсрочки

Roll-Over Relief позволяет физическим лицам отсрочить налогообложение путем реинвестирования доходов от квалифицируемого актива в аналогичный актив. Эта льгота откладывает обязательства до более позднего времени, обычно до момента реализации нового актива. Этот механизм особенно полезен для тех, кто стремится отсрочить налоговые обязательства, сохраняя при этом свою инвестиционную стратегию. Чтобы воспользоваться этой льготой, необходимо убедиться, что новый актив отвечает необходимым условиям, например, является аналогичным по своей природе выбывшему активу.

Помимо Roll-Over Relief, существуют и другие механизмы отсрочки, например инвестиционные схемы, позволяющие отсрочить налогообложение. Они могут включать такие схемы, как планы отложенных платежей для определенных видов инвестиций или активов. Очень важно полностью понимать требования каждой схемы, поскольку они могут варьироваться в зависимости от типа актива, срока хранения и конкретного налогового законодательства.

Рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом, чтобы оценить право на использование этих механизмов отсрочки. Соблюдение конкретных правил, регулирующих каждую схему, может существенно повлиять на вашу долгосрочную финансовую стратегию и результаты. Изучите законодательство, регулирующее отсрочки, чтобы быть в курсе любых изменений, которые могут повлиять на вашу стратегию.

Начисления, штрафы и проценты за несвоевременную оплату

Рассчитайтесь с начисленной суммой не позднее 1 декабря календарного года, следующего за транзакцией; даже один просроченный день приводит к автоматическому увеличению расходов, которые быстро растут.

Ежедневные проценты

Проценты начисляются по ставке 1 / 300 от ключевой ставки Центрального банка за каждый день просрочки. При ключевой ставке 16 % (июнь 2025 года) ежедневная плата равна 0,053 % от невыплаченной суммы, или примерно 53  на 100 000  задолженности за каждые 24 часа. Счетчик работает до тех пор, пока денежный перевод не поступит в казначейство в полном объеме.

Фиксированные налоги

В дополнение к процентам налоговый орган взимает 20 %-ную надбавку после выставления требования. Если доказано умышленное занижение данных, то размер штрафа удваивается до 40 %. Отдельные штрафы применяются за пропуск срока подачи декларации: 5 % от суммы неуплаченной пошлины за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 , максимум 30 %).

Чтобы не попасть впросак, подайте декларацию до 30 апреля, следите за изменениями ключевой ставки и используйте онлайн-калькулятор ФНС для прогнозирования начислений. Если с ликвидностью туго, подайте заявление об отсрочке или рассрочке до наступления срока платежа — одобрение остановит дальнейшее начисление пени, пока соглашение остается в силе.