ВС РФ дал разъяснение по возврату задатка при несостоявшейся покупке

Большинство крупных и значимых покупок сегодня совершаются при условии внесения задатка. Это особенно актуально для приобретения квартир, дач, автомобилей и земельных участков.

Риелторы и консультанты часто советуют покупателям заключать предварительные договоры купли-продажи и вносить задаток, чтобы обезопасить сделку от нежелательных последствий. Но что делать, если сделка так и не состоялась? Вопрос возврата задатка становится основной темой юридических споров, как показывает судебная практика.

Разъяснение Верховного суда РФ относительно условий возврата задатка за несостоявшиеся сделки поможет понять, когда и на каких основаниях стороны обязаны возвращать задаток, что может быть полезно для всех будущих и текущих покупателей.

Один из таких случаев рассматривался в городском суде, где житель Подмосковья требовал вернуть задаток в размере почти 162 тысяч долларов, который был определен как «необоснованное обогащение». Кроме того, истец требовал выплатить проценты за использование этих средств в течение семи лет, что составило более 82 тысяч долларов.

История дела такова: гражданин собирался приобрести часть жилого дома у его владельца, заключив предварительный договор. Согласно этому договору, стороны обязались заключить основной договор в течение года. Истец выплатил продавцу почти 162 тысяч долларов, но сделка так и не состоялась, а договор потерял силу. Тем не менее, продавец отказался возвращать задаток.

В городском суде владелец недвижимости оправдывал свой отказ тем, что иск был подан после истечения трехлетнего срока давности. Однако суд удовлетворил требования покупателя, снизив только размер взысканных процентов.

Продавец обжаловал решение в областной суд, который поддержал суд первой инстанции, но уменьшил взысканные проценты. Не согласившись с этим, ответчик обратился в Верховный суд РФ, который отменил предыдущие решения, указав на нарушения, допущенные местными судами.

По мнению Верховного суда, задаток, уплаченный по предварительному договору, является обязательным для возврата в случае невыполнения обязательств по основному договору, согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 1102).

В соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса, задаток представляет собой сумму, выплачиваемую одной из сторон для обеспечения исполнения договора и подтверждения его заключения.

Если сделка по вине покупателя не состоялась, задаток ему не вернут.

Верховный суд РФ выразил мнение, что при рассмотрении споров местные суды обязаны определить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный срок. Однако ни городской, ни областной суды этого не сделали.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций нарушили закон, не оценив доводы и доказательства продавца, что основной договор не был заключен по вине покупателя. Продавец жилья уже в 2011 году направил покупателю уведомление о необходимости заключения основного договора. Однако покупатель не только не отреагировал на это уведомление, но и попытался отменить предварительный договор.

В результате дело о возврате задатка будет пересмотрено.

Верховный суд РФ рассмотрел дело о задатке по предварительному договору

Задаток и аванс — это предварительные платежи по соглашению. Несмотря на часто встречающиеся ошибки в их использовании, к ним применяются разные правила. Например, если договор не был заключен по вине одной из сторон, задаток может быть использован как «штраф». Вопрос о его возврате в случае, если ни одна из сторон не выразила желание заключить сделку, был решен Верховным судом в одном из последних решений. Юристы дали свои комментарии по этому определению и советы по выбору типа предварительного платежа и его правильному оформлению.

Григорий Крынин подал иск к Марине Кожевниковой, требуя вернуть 50 000 рублей за дом и участок. Он передал ей эту сумму в 2012 году по расписке с условием заключить договор в 2013 году. Однако ни одна из сторон не предложила другой подписать соглашение в указанный срок. Поэтому в 2015 году Крынин обратился в суд. Он подтвердил свои требования распиской, где было указано, что это был задаток. Первая инстанция считала это авансом, но признала необходимость его возврата, поскольку договор купли-продажи не был заключен.

Краснодарский краевой суд вынес иное решение, поправив решение нижестоящей инстанции и подтвердив, что 50 000 рублей — задаток, а не аванс, согласно расписке. Однако апелляция пришла к выводу, что Крынин не имеет прав

Суды часто подчеркивают, что инициатива по направлению оферты лежит на покупателе, то есть он должен активно действовать для заключения договора, отмечает партнер Land Law Firm Федеральный рейтинг.

Юлия Бузанова из АБ Бородин и партнеры продолжает: закон не накладывает на него такую обязанность, и отсутствие такой инициативы не несет финансовых рисков. Олеся Спиричева подчеркивает, что даже в документах не указано, кто должен инициировать заключение договора, и это привело Верховный суд к выводу, что никто несет ответственность за невыполнение предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

При заключении договора стороны часто путают аванс и задаток, так как обе суммы учитываются в общей стоимости имущества, объясняет Валерий Божок из КИАП Федеральный рейтинг.

Аванс не гарантирует выполнение сделки в будущем, в то время как задаток предоставляет финансовую гарантию, добавляет Божок.

Оба вида платежей учитываются в общей стоимости.

Закон не содержит специфических требований.

Согласно статье 380 ГК РФ, соглашение о задатке, независимо от суммы, должно быть заключено в письменной форме.

Что происходит с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его выполнение стало невозможным?

Что делать с деньгами, если одна из сторон виновата в неисполнении договора?

Вопрос вины не влияет на возврат аванса.

Если виноват покупатель (давший задаток), деньги остаются у продавца. Если виноват продавец (получивший задаток), он обязан возместить в двойном размере, согласно статье 381 ГК РФ.

Если вы уверены в том, что сделка состоится в срок, Бузанова советует выбрать аванс. В противном случае, для компенсации риска отказа и периода ожидания предпочтительнее задаток.

Задаток придает уверенность в серьезности намерений сторон, но это больше финансовая, чем юридическая гарантия: продавец вправе продать имущество третьему лицу, при этом покупатель может потребовать только двойную сумму задатка.

В юридической практике часто возникают споры о природе платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя однозначно определить, что спорная сумма является задатком, суды склоняются к тому, чтобы рассматривать ее как аванс. В таких вопросах они обычно следуют формальному подходу, отмечает Юлия Усачева из КИАП. «Даже если в договоре или расписке платеж называется задатком, его все равно могут квалифицировать как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – подчеркивает юрист.

Именно поэтому эксперты рекомендуют особенно внимательно оформлять все документы. Для того чтобы платеж считался задатком, необходимо заключение договора между сторонами – основного или предварительного, добавляет Спиричева. Сделку также можно подтвердить соглашением о задатке, где должны быть прописаны все ключевые условия, предупреждает адвокат. Важно использовать термин «задаток» или ясно определить юридические последствия передачи суммы, характерные для задатка.

• Евгения Ефименко
• Верховный суд РФ

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые покупатель передает продавцу в знак серьезности своих намерений. Мы расскажем, в чем отличие этого платежа от залога и как правильно оформлять задаток.

• Что нужно знать о задатке
• Возвращается ли задаток
• Как задаток обеспечивает интересы сторон
• Различия между задатком, залогом и авансом
• Чек-лист перед передачей задатка
• Обязательные условия договора на передачу задатка
• Процесс передачи задатка

В сделках по покупке недвижимости договор о задатке играет роль доказательства серьезности намерений сторон. Покупатель и продавец заключают предварительное соглашение, которое закрепляет их финансовые обязательства.

Что нужно знать о задатке

Это финансовое обеспечение, направленное на гарантирование исполнения договорных обязательств. В нем фиксируются основные условия сделки, включая сумму и сроки, которые не могут быть изменены.

В случае нарушения соглашения любой из сторон рискует потерять задаток. Правила оформления договора о задатке определены в статье 380 Гражданского кодекса РФ.

Как это работает на практике?

Предположим, вы выбрали квартиру для покупки. Для завершения сделки продавец должен подготовить необходимые документы. Ему важно получить уверенность в серьезности намерений покупателя и исключить риск отказа в последний момент.

Также покупатель заинтересован в том, чтобы продавец не продал квартиру другим лицам по более выгодным условиям.

Для обеих сторон важно также установить четкие временные рамки. Сделка может затянуться по различным причинам, особенно если вовлечено несколько сторон в цепочку сделок купли-продажи.

Как продать квартиру – подробная инструкция

Возвращается или нет задаток

Основной вопрос, который беспокоит все стороны, заключается в условиях возврата задатка при отказе от сделки. Если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца. В случае отказа продавца, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Если сделка сорвалась по объективным причинам или по взаимному согласию сторон, каждый остаётся при своих: покупатель получает обратно задаток.

Что считается нарушением сделки со стороны продавца:

• предоставление заведомо ложной информации;
• наличие задолженности за коммунальные услуги на момент сделки;
• регистрация жильцов (считается обременением);
• задержка в подготовке документов;
• отказ выходить на сделку в установленные сроки.

В таких случаях продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Если это не происходит, покупатель может обратиться в суд.

Много спорных моментов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные агенты предпочитают их прямо прописывать в договоре и указывать последствия нарушения.

Чаще всего встречаются случаи, когда банк не одобряет ипотечную сделку или опека отказывает из-за наличия детских долей в квартире.

Планируете покупку недвижимости? Успейте воспользоваться государственной поддержкой по ипотеке!

Совкомбанк делает жильё на первичном и вторичном рынках доступным для семей с детьми при поддержке государства.

Защищает ли задаток интересы сторон в полной мере?

Средний размер задатка при покупке жилья составляет от 50 до 100 тысяч рублей, которые потом вычитаются из общей суммы. Это сравнительно небольшая сумма на фоне стоимости жилья, но потеря её может побудить стороны к более ответственному поведению.

Важно отметить: задаток хорошо защищает от небрежности и легкомыслия. Однако он слабо защищает от смены обстоятельств или мошенничества.

На рынке недвижимости спрос может меняться. В начале пандемии интерес к покупке жилья был невелик, и рынок был выгоден для покупателей. Они могли выбирать из множества вариантов и навязывать свои условия.

После введения льготной ипотеки весной 2020 года ситуация изменилась резко. Спрос вырос из-за низких процентных ставок, и рынок перешёл в руки продавцов, которые поднимали цены и диктовали условия.

Мария продавала квартиру и подписала с покупателями договор о задатке в марте 2020 года. Однако в апреле они отказались от сделки, предпочтя более выгодное предложение от застройщика. Потеря 50 000 рублей задатка показалась ей незначительной. Мария выставила квартиру на продажу в осенний период и сразу получила задаток в размере 100 000 рублей. Риелтор предложил устроить аукцион из-за высокого спроса. Победил покупатель, предложивший на 600 000 рублей больше. Мария вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (двойной задаток) и заработала на этом.

Этот пример показывает, что задаток не всегда спасает от потерь на рынке. Это касается как продавцов, так и покупателей. В зависимости от ситуации, обе стороны могут оказаться в выигрыше или проигрыше. Стоит также обратить внимание на риски мошенничества при передаче задатка. Чаще всего пострадают покупатели, но иногда подводят и продавцов. Например, продавец может отказаться вернуть деньги, отправив покупателя в суд. Честные адвокаты предупреждают клиентов о рисках и не советуют идти на судебные издержки, если шансов на возврат денег нет.

Верховный суд проинтерпретировал условия возврата задатка в случае несостоявшейся покупки

ВС РФ дал разъяснение по возврату задатка при несостоявшейся покупке

Большинство крупных и значимых покупок сегодня совершаются при условии внесения задатка. Это особенно актуально для приобретения квартир, дач, автомобилей и земельных участков.

Риелторы и консультанты часто советуют покупателям заключать предварительные договоры купли-продажи и вносить задаток, чтобы обезопасить сделку от нежелательных последствий. Но что делать, если сделка так и не состоялась? Вопрос возврата задатка становится основной темой юридических споров, как показывает судебная практика.

Разъяснение Верховного суда РФ относительно условий возврата задатка за несостоявшиеся сделки поможет понять, когда и на каких основаниях стороны обязаны возвращать задаток, что может быть полезно для всех будущих и текущих покупателей.

Один из таких случаев рассматривался в городском суде, где житель Подмосковья требовал вернуть задаток в размере почти 162 тысяч долларов, который был определен как «необоснованное обогащение». Кроме того, истец требовал выплатить проценты за использование этих средств в течение семи лет, что составило более 82 тысяч долларов.

История дела такова: гражданин собирался приобрести часть жилого дома у его владельца, заключив предварительный договор. Согласно этому договору, стороны обязались заключить основной договор в течение года. Истец выплатил продавцу почти 162 тысяч долларов, но сделка так и не состоялась, а договор потерял силу. Тем не менее, продавец отказался возвращать задаток.

В городском суде владелец недвижимости оправдывал свой отказ тем, что иск был подан после истечения трехлетнего срока давности. Однако суд удовлетворил требования покупателя, снизив только размер взысканных процентов.

Продавец обжаловал решение в областной суд, который поддержал суд первой инстанции, но уменьшил взысканные проценты. Не согласившись с этим, ответчик обратился в Верховный суд РФ, который отменил предыдущие решения, указав на нарушения, допущенные местными судами.

По мнению Верховного суда, задаток, уплаченный по предварительному договору, является обязательным для возврата в случае невыполнения обязательств по основному договору, согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 1102).

В соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса, задаток представляет собой сумму, выплачиваемую одной из сторон для обеспечения исполнения договора и подтверждения его заключения.

Если сделка по вине покупателя не состоялась, задаток ему не вернут.

Верховный суд РФ выразил мнение, что при рассмотрении споров местные суды обязаны определить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный срок. Однако ни городской, ни областной суды этого не сделали.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций нарушили закон, не оценив доводы и доказательства продавца, что основной договор не был заключен по вине покупателя. Продавец жилья уже в 2011 году направил покупателю уведомление о необходимости заключения основного договора. Однако покупатель не только не отреагировал на это уведомление, но и попытался отменить предварительный договор.

В результате дело о возврате задатка будет пересмотрено.

Верховный суд РФ рассмотрел дело о задатке по предварительному договору

Задаток и аванс — это предварительные платежи по соглашению. Несмотря на часто встречающиеся ошибки в их использовании, к ним применяются разные правила. Например, если договор не был заключен по вине одной из сторон, задаток может быть использован как «штраф». Вопрос о его возврате в случае, если ни одна из сторон не выразила желание заключить сделку, был решен Верховным судом в одном из последних решений. Юристы дали свои комментарии по этому определению и советы по выбору типа предварительного платежа и его правильному оформлению.

Григорий Крынин подал иск к Марине Кожевниковой, требуя вернуть 50 000 рублей за дом и участок. Он передал ей эту сумму в 2012 году по расписке с условием заключить договор в 2013 году. Однако ни одна из сторон не предложила другой подписать соглашение в указанный срок. Поэтому в 2015 году Крынин обратился в суд. Он подтвердил свои требования распиской, где было указано, что это был задаток. Первая инстанция считала это авансом, но признала необходимость его возврата, поскольку договор купли-продажи не был заключен.

Краснодарский краевой суд вынес иное решение, поправив решение нижестоящей инстанции и подтвердив, что 50 000 рублей — задаток, а не аванс, согласно расписке. Однако апелляция пришла к выводу, что Крынин не имеет прав

Суды часто подчеркивают, что инициатива по направлению оферты лежит на покупателе, то есть он должен активно действовать для заключения договора, отмечает партнер Land Law Firm Федеральный рейтинг.

Юлия Бузанова из АБ Бородин и партнеры продолжает: закон не накладывает на него такую обязанность, и отсутствие такой инициативы не несет финансовых рисков. Олеся Спиричева подчеркивает, что даже в документах не указано, кто должен инициировать заключение договора, и это привело Верховный суд к выводу, что никто несет ответственность за невыполнение предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

При заключении договора стороны часто путают аванс и задаток, так как обе суммы учитываются в общей стоимости имущества, объясняет Валерий Божок из КИАП Федеральный рейтинг.

Аванс не гарантирует выполнение сделки в будущем, в то время как задаток предоставляет финансовую гарантию, добавляет Божок.

Оба вида платежей учитываются в общей стоимости.

Закон не содержит специфических требований.

Согласно статье 380 ГК РФ, соглашение о задатке, независимо от суммы, должно быть заключено в письменной форме.

Что происходит с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его выполнение стало невозможным?

Что делать с деньгами, если одна из сторон виновата в неисполнении договора?

Вопрос вины не влияет на возврат аванса.

Если виноват покупатель (давший задаток), деньги остаются у продавца. Если виноват продавец (получивший задаток), он обязан возместить в двойном размере, согласно статье 381 ГК РФ.

Если вы уверены в том, что сделка состоится в срок, Бузанова советует выбрать аванс. В противном случае, для компенсации риска отказа и периода ожидания предпочтительнее задаток.

Задаток придает уверенность в серьезности намерений сторон, но это больше финансовая, чем юридическая гарантия: продавец вправе продать имущество третьему лицу, при этом покупатель может потребовать только двойную сумму задатка.

В юридической практике часто возникают споры о природе платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя однозначно определить, что спорная сумма является задатком, суды склоняются к тому, чтобы рассматривать ее как аванс. В таких вопросах они обычно следуют формальному подходу, отмечает Юлия Усачева из КИАП. «Даже если в договоре или расписке платеж называется задатком, его все равно могут квалифицировать как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – подчеркивает юрист.

Именно поэтому эксперты рекомендуют особенно внимательно оформлять все документы. Для того чтобы платеж считался задатком, необходимо заключение договора между сторонами – основного или предварительного, добавляет Спиричева. Сделку также можно подтвердить соглашением о задатке, где должны быть прописаны все ключевые условия, предупреждает адвокат. Важно использовать термин «задаток» или ясно определить юридические последствия передачи суммы, характерные для задатка.

• Евгения Ефименко
• Верховный суд РФ

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые покупатель передает продавцу в знак серьезности своих намерений. Мы расскажем, в чем отличие этого платежа от залога и как правильно оформлять задаток.

• Что нужно знать о задатке
• Возвращается ли задаток
• Как задаток обеспечивает интересы сторон
• Различия между задатком, залогом и авансом
• Чек-лист перед передачей задатка
• Обязательные условия договора на передачу задатка
• Процесс передачи задатка

В сделках по покупке недвижимости договор о задатке играет роль доказательства серьезности намерений сторон. Покупатель и продавец заключают предварительное соглашение, которое закрепляет их финансовые обязательства.

Что нужно знать о задатке

Это финансовое обеспечение, направленное на гарантирование исполнения договорных обязательств. В нем фиксируются основные условия сделки, включая сумму и сроки, которые не могут быть изменены.

В случае нарушения соглашения любой из сторон рискует потерять задаток. Правила оформления договора о задатке определены в статье 380 Гражданского кодекса РФ.

Как это работает на практике?

Предположим, вы выбрали квартиру для покупки. Для завершения сделки продавец должен подготовить необходимые документы. Ему важно получить уверенность в серьезности намерений покупателя и исключить риск отказа в последний момент.

Также покупатель заинтересован в том, чтобы продавец не продал квартиру другим лицам по более выгодным условиям.

Для обеих сторон важно также установить четкие временные рамки. Сделка может затянуться по различным причинам, особенно если вовлечено несколько сторон в цепочку сделок купли-продажи.

Как продать квартиру – подробная инструкция

Возвращается или нет задаток

Основной вопрос, который беспокоит все стороны, заключается в условиях возврата задатка при отказе от сделки. Если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца. В случае отказа продавца, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Если сделка сорвалась по объективным причинам или по взаимному согласию сторон, каждый остаётся при своих: покупатель получает обратно задаток.

Что считается нарушением сделки со стороны продавца:

• предоставление заведомо ложной информации;
• наличие задолженности за коммунальные услуги на момент сделки;
• регистрация жильцов (считается обременением);
• задержка в подготовке документов;
• отказ выходить на сделку в установленные сроки.

В таких случаях продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Если это не происходит, покупатель может обратиться в суд.

Много спорных моментов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные агенты предпочитают их прямо прописывать в договоре и указывать последствия нарушения.

Чаще всего встречаются случаи, когда банк не одобряет ипотечную сделку или опека отказывает из-за наличия детских долей в квартире.

Планируете покупку недвижимости? Успейте воспользоваться государственной поддержкой по ипотеке!

Совкомбанк делает жильё на первичном и вторичном рынках доступным для семей с детьми при поддержке государства.

Защищает ли задаток интересы сторон в полной мере?

Средний размер задатка при покупке жилья составляет от 50 до 100 тысяч рублей, которые потом вычитаются из общей суммы. Это сравнительно небольшая сумма на фоне стоимости жилья, но потеря её может побудить стороны к более ответственному поведению.

Важно отметить: задаток хорошо защищает от небрежности и легкомыслия. Однако он слабо защищает от смены обстоятельств или мошенничества.

На рынке недвижимости спрос может меняться. В начале пандемии интерес к покупке жилья был невелик, и рынок был выгоден для покупателей. Они могли выбирать из множества вариантов и навязывать свои условия.

После введения льготной ипотеки весной 2020 года ситуация изменилась резко. Спрос вырос из-за низких процентных ставок, и рынок перешёл в руки продавцов, которые поднимали цены и диктовали условия.

Мария продавала квартиру и подписала с покупателями договор о задатке в марте 2020 года. Однако в апреле они отказались от сделки, предпочтя более выгодное предложение от застройщика. Потеря 50 000 рублей задатка показалась ей незначительной. Мария выставила квартиру на продажу в осенний период и сразу получила задаток в размере 100 000 рублей. Риелтор предложил устроить аукцион из-за высокого спроса. Победил покупатель, предложивший на 600 000 рублей больше. Мария вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (двойной задаток) и заработала на этом.

Этот пример показывает, что задаток не всегда спасает от потерь на рынке. Это касается как продавцов, так и покупателей. В зависимости от ситуации, обе стороны могут оказаться в выигрыше или проигрыше. Стоит также обратить внимание на риски мошенничества при передаче задатка. Чаще всего пострадают покупатели, но иногда подводят и продавцов. Например, продавец может отказаться вернуть деньги, отправив покупателя в суд. Честные адвокаты предупреждают клиентов о рисках и не советуют идти на судебные издержки, если шансов на возврат денег нет.