Перепланировки и изменения планировки, которые затрагивают конструкцию и инженерные системы здания, требуют специального согласования. Важно убедиться, что предполагаемые работы не нарушают установленных ограничений. Также важно четко различать перепланировку от реконструкции или изменения планировки, а также учитывать региональные особенности, поскольку законодательство может различаться. Эксперты Московского областного БТИ поделились рекомендациями по оформлению изменений планировки в ипотечной квартире в Подмосковье.
Важно отметить, что любые изменения планировки должны быть предварительно согласованы и официально зафиксированы после выполнения работ. Без соответствующих документов о планируемых изменениях невозможно провести регистрационные действия или продать квартиру. Банк, выступающий залогодержателем, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния квартиры или расторгнуть ипотечный договор, требуя полного возврата кредита. Однако существуют и более серьезные санкции, включая возможность изъятия жилья через суд владельца в случае незаконных изменений планировки.
Изменениями планировки считаются любые работы, включающие:
- Перенос или разрушение внутренних перегородок.
- Создание новых дверных проемов или их перенос.
- Объединение нескольких квартир в одну или разделение одного помещения на несколько.
- Расширение жилой площади за счет других помещений и наоборот.
- Ликвидация темных кухонь или создание новых санузлов.
- Изменение планировки тамбуров или создание новых.
Запрещены изменения, которые могут нарушить несущие стены, противопожарную безопасность или ухудшить условия жизни в многоквартирном доме, такие как:
- Снос или изменение вентиляционных коробов.
- Увеличение санузла за счет жилых комнат.
- Демонтаж стен, разделяющих квартиры соседей.
- Размещение кухни над жилыми комнатами соседей или закрытие источников естественного света.
- Изменение доступа к
- Для получения Акта о завершении перепланировки необходимо воспользоваться порталом госуслуг Московской области (mosreg.ru).
- После сбора всех перечисленных выше документов следует обратиться к кадастровому инженеру для разработки технического плана.
- Подав заявление в МФЦ на основании технического плана, полученного на диске, можно начать процесс учета изменений в ЕГРН, касающихся вашей квартиры.
- После кадастрового учета Росреестр выдает обновленную выписку о квартире, уже отражающую все сделанные перепланировки.
Необходимо выполнить эти процедуры, несмотря на все трудности. Легализованная перепланировка обеспечивает ваше спокойствие, сохраняет нервы, повышает безопасность вашего жилья и поддерживает ваши договорные обязательства с банком. В случае вопросов, вы можете получить бесплатную консультацию по телефону +7 (498) 568-88-88 в Московском областном БТИ или в их филиалах и офисах МФЦ по всему Подмосковью, где работает консультационная линия с 8:00 до 20:00 ежедневно.
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Если вам нужно улучшить расположение внутренних помещений квартиры, купленной в ипотеку, перепланировка может стать единственным решением. Однако заемщики часто не знают, как правильно согласовать и провести работы, если их квартира находится в залоге у банка. Юристы предлагают советы, как выполнить перепланировку ипотечного жилья в соответствии с законодательством.
Совет № 1. Учитывайте, что собственником является банк
Правила перепланировки определены Жилищным кодексом РФ. В Москве действует отдельное постановление о переустройстве и перепланировке жилых и нежилых помещений. Согласно закону, перепланировка включает значительные изменения помещения, несущих конструкций и внесение изменений в технический паспорт. «Для осуществления перепланировки необходимо собрать необходимые документы, разработать проект и согласовать его с администрацией или жилищной инспекцией», — подчеркнул генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он отметил, что пока кредит не погашен, фактический владелец квартиры — банк, с которым заключен договор.
Совет № 2. Внимательно изучите условия договора
Перепланировка ипотечной квартиры возможна, однако существуют нюансы. Перед внесением значительных изменений в квартиру необходимо изучить договор об ипотеке и выяснить, есть ли в нем запрет на такие действия, советует Баранов. Он также рекомендует внимательно изучить полномочия заемщика по использованию помещения и обязательства сторон, чтобы избежать возможных проблем.
Совет № 3. Получите разрешение от банка
Когда вы убедились, что договор не запрещает перепланировку, важно получить письменное согласие банка, сообщила глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что банк скорее всего потребует, чтобы после работ рыночная стоимость объекта не снижалась, и его ликвидность сохранялась. «Если вы решите внести нестандартные изменения, то банк вряд ли даст согласие, так как такие варианты не всем могут понравиться при продаже. Это означает, что при невыплате ипотеки продажа квартиры может быть проблематичной, и банк получит меньшую сумму», — пояснила эксперт.
Прежде чем обращаться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и получить техническое заключение, подчеркнула адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техническое заключение и проект можно заказать в любой юридической фирме, специализирующейся на недвижимости. Это платная услуга. Иногда также требуется проведение независимой оценки будущей перепланировки для подтверждения ее безопасности и устранения рисков, добавила адвокат.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Для получения разрешения необходимо направить в банк официальное письмо с комплектом документов, включая техническое заключение и проект перепланировки, отметила глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина. «Банк обязан рассмотреть ваш запрос и дать письменный ответ. Вероятнее всего, разрешение от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется заранее потратиться перед началом работ», — пояснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
После получения согласия банка и остальных документов необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, сообщил глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после получения разрешения от жилищной инспекции или администрации можно приступать к найму рабочих и начинать строительство. «Рекомендуется воздержаться от начала работ до получения полного согласия, так как риски в этом случае очень высоки. От желания перепланировать до ее завершения проходит не менее четырех месяцев», — подытожил Баранов.
Многие считают, что ипотечная квартира не подлежит перепланировке по закону, однако это утверждение неверно – в законодательстве нет запрета на такие действия.
Перепланировки регулируются Жилищным кодексом, основные положения которого изложены в статье №25. Здесь указано, что представляет собой перепланировка и какие шаги нужно предпринять для ее легального осуществления. Согласно закону, перепланировка включает значительные изменения несущих конструкций и обновление техпаспорта. В Жилищном кодексе РФ подробно описан процесс сбора документов, разработки проекта и согласования его с городскими органами и управляющей компанией. Нет никаких указаний о том, что ипотечная квартира не может быть перепланирована.
Однако запрет на перепланировку может быть зафиксирован в кредитном договоре, заключенном с банком. Важно помнить, что до погашения ипотеки квартира принадлежит банку, и только он имеет право решать, можно ли вносить изменения.
Шаг первый: изучение документации
Пока ипотека не выплачена, квартира остается собственностью банка. Для любых изменений – от утепления балкона до переноса розеток или сноса перегородок – необходимо получить разрешение от банка. Внимание стоит обратить на условия кредитного договора, где могут быть прописаны различные ограничения, включая штрафные санкции за несанкционированные изменения.
Документация также должна определять разрешенные виды ремонтных работ и предусмотренные штрафы за нарушение этих правил. Банк может потребовать восстановить исходное состояние квартиры за свой счет или применить другие санкции, включая штрафы или досрочное погашение ипотеки.
Как добиться согласия банка на перепланировку?
Если в кредитном договоре нет прямого запрета на перепланировку, можно обратиться в банк. Однако получение положительного ответа не гарантировано, и потребуется тщательная подготовка. Банк может отказать без объяснения причин. Также следует уточнить, является ли согласование перепланировки платной услугой – многие банки взимают плату за это.
Основное требование банков – чтобы перепланировка не уменьшила рыночную стоимость квартиры. Банк обеспокоен тем, что в случае дефолта клиента квартиру будет сложнее продать, что может снизить их возможные потери.
Подготовка технического заключения
Процесс разработки проекта перепланировки обязателен до обращения в банк. Это необходимо для того, чтобы предоставить банку полное представление о планируемых изменениях в жилом помещении. Первоначально проект разрабатывается в специализированной конторе, после чего необходимо получить техническое заключение. Этот документ можно получить в юридической конторе, специализирующейся на недвижимости. Оценка предполагаемых изменений включает проверку безопасности, соответствия санитарным и пожарным нормам, а также структурной целостности здания.
Затем необходимо написать официальное письмо в банк с приложением пакета документов, включая техническое заключение и проект перепланировки. Банк рассмотрит ваше обращение и предоставит официальный ответ. В случае положительного решения потребуется оплатить сбор за выдачу согласия на перепланировку.
Процедура согласования с городом
После получения согласия от банка необходимо согласовать проект с местными властями. Документы направляются в жилищную инспекцию и местную администрацию. После согласования с этими инстанциями разрешение на перепланировку будет получено, если изменения не нарушают действующие нормы. Важно учитывать, что процесс согласования может занять значительное время, до нескольких месяцев.
Реальная практика и риски
Часто собственники сталкиваются с отказами на этапе согласования с банком из-за некачественных проектов. Это создает замкнутый круг: без качественного проекта сложно получить согласие, но и рисковать деньгами на профессиональный проект не хочется из-за возможного отказа банка. Некоторые владельцы жилья делают перепланировку без согласия, что также не лишено рисков. Поэтому важно заранее озаботиться всеми необходимыми документами и процедурами, чтобы избежать возможных проблем.
Можно ли проводить перепланировку в ипотечной квартире
Переустройство квартиры в ипотеку не запрещено законодательством, однако требует согласования с банком и местными властями. Нарушение этого требования может повлечь за собой серьезные последствия, поэтому важно тщательно планировать и координировать процесс изменений в жилом помещении.
Считается, что изменение планировки в ипотечной квартире запрещено. Однако на практике все зависит от условий договора. Пока последний взнос не сделан, недвижимость остается в залоге у банка, который не заинтересован в изменении ее стоимости. Поэтому в большинстве ипотечных договоров изначально установлен полный запрет или ограничения на перепланировку. В Росбанк Дом разрешены определенные типы изменений, но каждый из них требует согласования с банком.
Виды изменений
Помимо самого ипотечного договора существуют ограничения, касающиеся того, какие изменения можно вносить в жилую площадь. Перепланировки разделены на четыре группы.
- Изменения, которые можно выполнить без разрешения административных органов. Это незначительные косметические работы, замена дверей или пола. Если банк изначально не запретил такие изменения, нет необходимости получать официальное разрешение.
- Изменения, которые требуют оформления после выполнения. Для перемещения сантехники в пределах комнаты или застекления балконов потребуется согласование с банком. Однако остальные документы можно оформить уже после проведения перепланировки.
- Изменения, на которые необходимо получить разрешение. Без предварительного согласования документов нельзя проводить работы, затрагивающие несущие конструкции или внешний вид фасада. Только после полного согласования с банком, страховой компанией и государственными органами можно расширять прихожую, кладовую или гардероб за счет жилой площади. Также разрешено объединять или разделять спальни и гостиные, при условии наличия окна в каждом жилом помещении и площади комнат не менее 9 квадратных метров при ширине более 2 метров.
- Изменения, которые категорически запрещены. Перенос радиаторов на балконы и лоджии, увеличение площади кухни или санузлов за счет других помещений или скрытие в стенах труб — все эти меры запрещены из соображений безопасности жильцов многоквартирного дома.
Любые изменения в планировке ипотечной квартиры требуют предварительного согласования с банком. Такие ограничения действуют как на новостройки, так и на вторичное жилье.
Как получить разрешение
Перед началом перепланировки ипотечной квартиры необходимо согласовать все действия с банком. Для получения одобрения необходимо представить заявление и следующие документы:
- Проект новой планировки.
- Оценочное заключение о стоимости недвижимости.
- Обновленные документы от страховой компании.
- Разрешение на перепланировку от БТИ.
Сроки рассмотрения зависят от выбранного банка. Максимальный срок согласования составляет 6 месяцев. Некоторые банки могут предоставить разрешение на перепланировку ипотечной квартиры уже через 7 недель, в то время как другие могут занять до 2 месяцев. В Росбанк Дом на подготовку ответа письменно отводится до 4 рабочих дней.
Как провести перепланировку и узаконить ее
Подведем итоги. Чтобы провести и легализовать перепланировку квартиры в ипотеке, необходимо:
- Внимательно изучить договор с банком, чтобы избежать проблем. Если банк не одобряет перепланировку, обращение в административные органы не даст результатов.
- Разработать проект изменений с детальным описанием работ и их соответствием нормативам. Этот проект должен быть разработан специалистами, занимающимися также оценкой новой стоимости квартиры.
- Согласовать изменения с вашей страховой компанией. Договор страхования содержит детальные данные о площади недвижимости. В случае изменения общей площади при перепланировке это также требует корректировки документов.
- Для получения заключения от Бюро технической инвентаризации требуется официально заверенный документ, подтверждающий законность проведения строительных работ, включая проект перепланировки и заключение о переоценке имущества с соответствующими печатями.
- Для согласования изменений с банком необходимо направить заявление и копии собранных документов. Ожидание официального разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке может занять до шести месяцев.
- Перепланировка квартиры в ипотеке разрешена только после получения согласования изменений.
По завершении работ важно составить новый план квартиры и утвердить документы в БТИ и кадастровой палате. Необходимые документы можно собрать за 2–3 дня.
Последствия несанкционированной перепланировки
Несанкционированная перепланировка квартиры в ипотеке является нарушением законодательства Российской Федерации и договора с банком.
Банки периодически проверяют ипотечную недвижимость после покупки, что может привести к выявлению нарушений. В случае обнаружения, заемщика могут оштрафовать и потребовать законного утверждения изменений или восстановления первоначального состояния помещения. Банк также вправе увеличить процентную ставку по кредиту или расторгнуть договор, требуя немедленного погашения оставшейся суммы. В случае невозможности оплаты заемщик может лишиться квартиры.
После наложения штрафа со стороны банка собственнику также придется вступить в контакт с административными органами, которые могут потребовать не только дополнительные финансовые санкции по статье 7.21 КоАП РФ, но и возврат имущества в прежнее состояние.
Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию? Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Согласие на обработку персональных данных:
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.
Данное согласие действительно в течение одного года с момента получения Банком и может быть отозвано мной путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.
* Период обработки персональных данных соответствует срокам действия данного согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.
Я выражаю согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):
В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Данное согласие действует бессрочно до его отзыва.
Согласие на обработку персональных данных поставщикам программного обеспечения
Как оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой всегда сопряжена с риском.
Ипотека является самым распространенным способом приобретения жилья. Например, в апреле 2025 года 81% сделок через сервис «Домклик» были осуществлены с использованием ипотеки. Банк предоставляет средства на покупку недвижимости и устанавливает ряд требований к квартире, которая выступает в качестве залога, включая техническую документацию.
Если владельцы произвели перепланировку или реконструкцию, они должны были предварительно получить на это разрешение. Однако на практике множество квартир продается с незарегистрированными изменениями в планировке, что может создать проблемы при оформлении ипотеки или в последующем. В данном материале я подробно расскажу о возможности получения ипотеки на такие квартиры, всегда ли это возможно, а также почему иногда лучше отказаться от такой покупки.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — дважды в месяц в вашем почтовом ящике. Бесплатно
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Что такое перепланировка и в чем отличие от реконструкции
Существующая планировка квартиры не всегда удовлетворяет жильцов. Иногда в процессе ремонта они убирают стены и строят новые, перемещают кухни и санузлы. Это приводит к изменению жилой площади или числа помещений, что, в свою очередь, изменяет и текущий план квартиры. Этот процесс называется перепланировкой. Например, владелец убирает часть стены между комнатой и кухней или переносит кухню в коридор.
Если в процессе также перемещаются водопроводное и сантехническое оборудование — раковины, плиты, ванны и прочее — это уже переустройство.
На практике часто перепланировка сочетается с переустройством. Например, вместо коридора оборудуется второй санузел с унитазом и раковиной. Или сносится стена между ванной и туалетом для установки душевой кабины.
Такие изменения следует согласовывать и получать разрешение перед их выполнением.
Многие владельцы квартир проводят перепланировку без необходимого разрешения и не легализуют ее, даже если планируют продать жилье. Это может стать проблемой для потенциальных покупателей, так как не все банки готовы рассматривать такую квартиру в качестве залога.
Какие риски существуют при покупке квартиры с перепланировкой
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с несколькими рисками. Ознакомимся с основными из них.
Штрафы. За самовольную перепланировку и переустройство могут наложить штрафы. Обычному человеку — до 1500 ₽, индивидуальному предпринимателю — до 5000 ₽, малому предприятию — до 15 000 ₽, среднему или крупному предприятию — до 30 000 ₽.
Помимо штрафов, возможно потребуется вернуть квартиру в первоначальное состояние или легализовать перепланировку через суд.
Однако не всегда суд выступает на стороне владельцев.
Жительница Москвы обратилась в суд к своему соседу, который живет выше. Он переместил санузел таким образом, что его положение оказалось над спальней соседки. Кроме того, он установил водяные полы с подогревом, прокладал вентиляцию с выводом на фасад и в шахту дома, а также демонтировал дверные проемы на балкон.
Сосед получил разрешение на проведение перепланировки. Однако после завершения работ не представил акт о завершенной реконструкции. Все изменения не были проверены и не были подтверждены соответствием проекту. Соседка настаивала на возвращении всего в первоначальное состояние до начала перепланировки.
Суд удовлетворил требования женщины, хотя не полностью. Соседа обязали в течение 4 месяцев отключить полы от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления, демонтировать часть системы вытяжной вентиляции, затрагивающую общедомовое имущество, восстановить техническую шахту и фасад здания, переместить санузел и ванную комнату и вернуть их в исходное состояние. Однако разрешили оставить дверной проем между жилым помещением и балконом.
Банк может увеличить сумму первоначального взноса или повысить процентную ставку по кредиту на 0,5—1 процентный пункт. В зависимости от сложности перепланировки банк может установить особые условия для ипотечного кредитования. Например, потребовать увеличения первоначального взноса с обычных 20 до 40% — так поступает «Альфа-банк», или увеличить процентную ставку по займу на 0,5—1 процентный пункт.
Мы придерживаемся принципов информационной прозрачности, объективности и оперативности, а также соблюдаем нормы журналистики в своей работе. Особенности оформления изменений планировки в ипотечной квартире
Перепланировки и изменения планировки, которые затрагивают конструкцию и инженерные системы здания, требуют специального согласования. Важно убедиться, что предполагаемые работы не нарушают установленных ограничений. Также важно четко различать перепланировку от реконструкции или изменения планировки, а также учитывать региональные особенности, поскольку законодательство может различаться. Эксперты Московского областного БТИ поделились рекомендациями по оформлению изменений планировки в ипотечной квартире в Подмосковье.
Важно отметить, что любые изменения планировки должны быть предварительно согласованы и официально зафиксированы после выполнения работ. Без соответствующих документов о планируемых изменениях невозможно провести регистрационные действия или продать квартиру. Банк, выступающий залогодержателем, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния квартиры или расторгнуть ипотечный договор, требуя полного возврата кредита. Однако существуют и более серьезные санкции, включая возможность изъятия жилья через суд владельца в случае незаконных изменений планировки.
Изменениями планировки считаются любые работы, включающие:
- Перенос или разрушение внутренних перегородок.
- Создание новых дверных проемов или их перенос.
- Объединение нескольких квартир в одну или разделение одного помещения на несколько.
- Расширение жилой площади за счет других помещений и наоборот.
- Ликвидация темных кухонь или создание новых санузлов.
- Изменение планировки тамбуров или создание новых.
Запрещены изменения, которые могут нарушить несущие стены, противопожарную безопасность или ухудшить условия жизни в многоквартирном доме, такие как:
- Снос или изменение вентиляционных коробов.
- Увеличение санузла за счет жилых комнат.
- Демонтаж стен, разделяющих квартиры соседей.
- Размещение кухни над жилыми комнатами соседей или закрытие источников естественного света.
- Изменение доступа к
- Для получения Акта о завершении перепланировки необходимо воспользоваться порталом госуслуг Московской области (mosreg.ru).
- После сбора всех перечисленных выше документов следует обратиться к кадастровому инженеру для разработки технического плана.
- Подав заявление в МФЦ на основании технического плана, полученного на диске, можно начать процесс учета изменений в ЕГРН, касающихся вашей квартиры.
- После кадастрового учета Росреестр выдает обновленную выписку о квартире, уже отражающую все сделанные перепланировки.
Необходимо выполнить эти процедуры, несмотря на все трудности. Легализованная перепланировка обеспечивает ваше спокойствие, сохраняет нервы, повышает безопасность вашего жилья и поддерживает ваши договорные обязательства с банком. В случае вопросов, вы можете получить бесплатную консультацию по телефону +7 (498) 568-88-88 в Московском областном БТИ или в их филиалах и офисах МФЦ по всему Подмосковью, где работает консультационная линия с 8:00 до 20:00 ежедневно.
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Если вам нужно улучшить расположение внутренних помещений квартиры, купленной в ипотеку, перепланировка может стать единственным решением. Однако заемщики часто не знают, как правильно согласовать и провести работы, если их квартира находится в залоге у банка. Юристы предлагают советы, как выполнить перепланировку ипотечного жилья в соответствии с законодательством.
Совет № 1. Учитывайте, что собственником является банк
Правила перепланировки определены Жилищным кодексом РФ. В Москве действует отдельное постановление о переустройстве и перепланировке жилых и нежилых помещений. Согласно закону, перепланировка включает значительные изменения помещения, несущих конструкций и внесение изменений в технический паспорт. «Для осуществления перепланировки необходимо собрать необходимые документы, разработать проект и согласовать его с администрацией или жилищной инспекцией», — подчеркнул генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он отметил, что пока кредит не погашен, фактический владелец квартиры — банк, с которым заключен договор.
Совет № 2. Внимательно изучите условия договора
Перепланировка ипотечной квартиры возможна, однако существуют нюансы. Перед внесением значительных изменений в квартиру необходимо изучить договор об ипотеке и выяснить, есть ли в нем запрет на такие действия, советует Баранов. Он также рекомендует внимательно изучить полномочия заемщика по использованию помещения и обязательства сторон, чтобы избежать возможных проблем.
Совет № 3. Получите разрешение от банка
Когда вы убедились, что договор не запрещает перепланировку, важно получить письменное согласие банка, сообщила глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что банк скорее всего потребует, чтобы после работ рыночная стоимость объекта не снижалась, и его ликвидность сохранялась. «Если вы решите внести нестандартные изменения, то банк вряд ли даст согласие, так как такие варианты не всем могут понравиться при продаже. Это означает, что при невыплате ипотеки продажа квартиры может быть проблематичной, и банк получит меньшую сумму», — пояснила эксперт.
Прежде чем обращаться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и получить техническое заключение, подчеркнула адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техническое заключение и проект можно заказать в любой юридической фирме, специализирующейся на недвижимости. Это платная услуга. Иногда также требуется проведение независимой оценки будущей перепланировки для подтверждения ее безопасности и устранения рисков, добавила адвокат.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Для получения разрешения необходимо направить в банк официальное письмо с комплектом документов, включая техническое заключение и проект перепланировки, отметила глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина. «Банк обязан рассмотреть ваш запрос и дать письменный ответ. Вероятнее всего, разрешение от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется заранее потратиться перед началом работ», — пояснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
После получения согласия банка и остальных документов необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, сообщил глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после получения разрешения от жилищной инспекции или администрации можно приступать к найму рабочих и начинать строительство. «Рекомендуется воздержаться от начала работ до получения полного согласия, так как риски в этом случае очень высоки. От желания перепланировать до ее завершения проходит не менее четырех месяцев», — подытожил Баранов.
Многие считают, что ипотечная квартира не подлежит перепланировке по закону, однако это утверждение неверно – в законодательстве нет запрета на такие действия.
Перепланировки регулируются Жилищным кодексом, основные положения которого изложены в статье №25. Здесь указано, что представляет собой перепланировка и какие шаги нужно предпринять для ее легального осуществления. Согласно закону, перепланировка включает значительные изменения несущих конструкций и обновление техпаспорта. В Жилищном кодексе РФ подробно описан процесс сбора документов, разработки проекта и согласования его с городскими органами и управляющей компанией. Нет никаких указаний о том, что ипотечная квартира не может быть перепланирована.
Однако запрет на перепланировку может быть зафиксирован в кредитном договоре, заключенном с банком. Важно помнить, что до погашения ипотеки квартира принадлежит банку, и только он имеет право решать, можно ли вносить изменения.
Шаг первый: изучение документации
Пока ипотека не выплачена, квартира остается собственностью банка. Для любых изменений – от утепления балкона до переноса розеток или сноса перегородок – необходимо получить разрешение от банка. Внимание стоит обратить на условия кредитного договора, где могут быть прописаны различные ограничения, включая штрафные санкции за несанкционированные изменения.
Документация также должна определять разрешенные виды ремонтных работ и предусмотренные штрафы за нарушение этих правил. Банк может потребовать восстановить исходное состояние квартиры за свой счет или применить другие санкции, включая штрафы или досрочное погашение ипотеки.
Как добиться согласия банка на перепланировку?
Если в кредитном договоре нет прямого запрета на перепланировку, можно обратиться в банк. Однако получение положительного ответа не гарантировано, и потребуется тщательная подготовка. Банк может отказать без объяснения причин. Также следует уточнить, является ли согласование перепланировки платной услугой – многие банки взимают плату за это.
Основное требование банков – чтобы перепланировка не уменьшила рыночную стоимость квартиры. Банк обеспокоен тем, что в случае дефолта клиента квартиру будет сложнее продать, что может снизить их возможные потери.
Подготовка технического заключения
Процесс разработки проекта перепланировки обязателен до обращения в банк. Это необходимо для того, чтобы предоставить банку полное представление о планируемых изменениях в жилом помещении. Первоначально проект разрабатывается в специализированной конторе, после чего необходимо получить техническое заключение. Этот документ можно получить в юридической конторе, специализирующейся на недвижимости. Оценка предполагаемых изменений включает проверку безопасности, соответствия санитарным и пожарным нормам, а также структурной целостности здания.
Затем необходимо написать официальное письмо в банк с приложением пакета документов, включая техническое заключение и проект перепланировки. Банк рассмотрит ваше обращение и предоставит официальный ответ. В случае положительного решения потребуется оплатить сбор за выдачу согласия на перепланировку.
Процедура согласования с городом
После получения согласия от банка необходимо согласовать проект с местными властями. Документы направляются в жилищную инспекцию и местную администрацию. После согласования с этими инстанциями разрешение на перепланировку будет получено, если изменения не нарушают действующие нормы. Важно учитывать, что процесс согласования может занять значительное время, до нескольких месяцев.
Реальная практика и риски
Часто собственники сталкиваются с отказами на этапе согласования с банком из-за некачественных проектов. Это создает замкнутый круг: без качественного проекта сложно получить согласие, но и рисковать деньгами на профессиональный проект не хочется из-за возможного отказа банка. Некоторые владельцы жилья делают перепланировку без согласия, что также не лишено рисков. Поэтому важно заранее озаботиться всеми необходимыми документами и процедурами, чтобы избежать возможных проблем.
Можно ли проводить перепланировку в ипотечной квартире
Переустройство квартиры в ипотеку не запрещено законодательством, однако требует согласования с банком и местными властями. Нарушение этого требования может повлечь за собой серьезные последствия, поэтому важно тщательно планировать и координировать процесс изменений в жилом помещении.
Считается, что изменение планировки в ипотечной квартире запрещено. Однако на практике все зависит от условий договора. Пока последний взнос не сделан, недвижимость остается в залоге у банка, который не заинтересован в изменении ее стоимости. Поэтому в большинстве ипотечных договоров изначально установлен полный запрет или ограничения на перепланировку. В Росбанк Дом разрешены определенные типы изменений, но каждый из них требует согласования с банком.
Виды изменений
Помимо самого ипотечного договора существуют ограничения, касающиеся того, какие изменения можно вносить в жилую площадь. Перепланировки разделены на четыре группы.
- Изменения, которые можно выполнить без разрешения административных органов. Это незначительные косметические работы, замена дверей или пола. Если банк изначально не запретил такие изменения, нет необходимости получать официальное разрешение.
- Изменения, которые требуют оформления после выполнения. Для перемещения сантехники в пределах комнаты или застекления балконов потребуется согласование с банком. Однако остальные документы можно оформить уже после проведения перепланировки.
- Изменения, на которые необходимо получить разрешение. Без предварительного согласования документов нельзя проводить работы, затрагивающие несущие конструкции или внешний вид фасада. Только после полного согласования с банком, страховой компанией и государственными органами можно расширять прихожую, кладовую или гардероб за счет жилой площади. Также разрешено объединять или разделять спальни и гостиные, при условии наличия окна в каждом жилом помещении и площади комнат не менее 9 квадратных метров при ширине более 2 метров.
- Изменения, которые категорически запрещены. Перенос радиаторов на балконы и лоджии, увеличение площади кухни или санузлов за счет других помещений или скрытие в стенах труб — все эти меры запрещены из соображений безопасности жильцов многоквартирного дома.
Любые изменения в планировке ипотечной квартиры требуют предварительного согласования с банком. Такие ограничения действуют как на новостройки, так и на вторичное жилье.
Как получить разрешение
Перед началом перепланировки ипотечной квартиры необходимо согласовать все действия с банком. Для получения одобрения необходимо представить заявление и следующие документы:
- Проект новой планировки.
- Оценочное заключение о стоимости недвижимости.
- Обновленные документы от страховой компании.
- Разрешение на перепланировку от БТИ.
Сроки рассмотрения зависят от выбранного банка. Максимальный срок согласования составляет 6 месяцев. Некоторые банки могут предоставить разрешение на перепланировку ипотечной квартиры уже через 7 недель, в то время как другие могут занять до 2 месяцев. В Росбанк Дом на подготовку ответа письменно отводится до 4 рабочих дней.
Как провести перепланировку и узаконить ее
Подведем итоги. Чтобы провести и легализовать перепланировку квартиры в ипотеке, необходимо:
- Внимательно изучить договор с банком, чтобы избежать проблем. Если банк не одобряет перепланировку, обращение в административные органы не даст результатов.
- Разработать проект изменений с детальным описанием работ и их соответствием нормативам. Этот проект должен быть разработан специалистами, занимающимися также оценкой новой стоимости квартиры.
- Согласовать изменения с вашей страховой компанией. Договор страхования содержит детальные данные о площади недвижимости. В случае изменения общей площади при перепланировке это также требует корректировки документов.
- Для получения заключения от Бюро технической инвентаризации требуется официально заверенный документ, подтверждающий законность проведения строительных работ, включая проект перепланировки и заключение о переоценке имущества с соответствующими печатями.
- Для согласования изменений с банком необходимо направить заявление и копии собранных документов. Ожидание официального разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке может занять до шести месяцев.
- Перепланировка квартиры в ипотеке разрешена только после получения согласования изменений.
По завершении работ важно составить новый план квартиры и утвердить документы в БТИ и кадастровой палате. Необходимые документы можно собрать за 2–3 дня.
Последствия несанкционированной перепланировки
Несанкционированная перепланировка квартиры в ипотеке является нарушением законодательства Российской Федерации и договора с банком.
Банки периодически проверяют ипотечную недвижимость после покупки, что может привести к выявлению нарушений. В случае обнаружения, заемщика могут оштрафовать и потребовать законного утверждения изменений или восстановления первоначального состояния помещения. Банк также вправе увеличить процентную ставку по кредиту или расторгнуть договор, требуя немедленного погашения оставшейся суммы. В случае невозможности оплаты заемщик может лишиться квартиры.
После наложения штрафа со стороны банка собственнику также придется вступить в контакт с административными органами, которые могут потребовать не только дополнительные финансовые санкции по статье 7.21 КоАП РФ, но и возврат имущества в прежнее состояние.
Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию? Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Согласие на обработку персональных данных:
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.
Данное согласие действительно в течение одного года с момента получения Банком и может быть отозвано мной путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.
* Период обработки персональных данных соответствует срокам действия данного согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.
Я выражаю согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):
В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Данное согласие действует бессрочно до его отзыва.
Согласие на обработку персональных данных поставщикам программного обеспечения
Как оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой всегда сопряжена с риском.
Ипотека является самым распространенным способом приобретения жилья. Например, в апреле 2025 года 81% сделок через сервис «Домклик» были осуществлены с использованием ипотеки. Банк предоставляет средства на покупку недвижимости и устанавливает ряд требований к квартире, которая выступает в качестве залога, включая техническую документацию.
Если владельцы произвели перепланировку или реконструкцию, они должны были предварительно получить на это разрешение. Однако на практике множество квартир продается с незарегистрированными изменениями в планировке, что может создать проблемы при оформлении ипотеки или в последующем. В данном материале я подробно расскажу о возможности получения ипотеки на такие квартиры, всегда ли это возможно, а также почему иногда лучше отказаться от такой покупки.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — дважды в месяц в вашем почтовом ящике. Бесплатно
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Что такое перепланировка и в чем отличие от реконструкции
Существующая планировка квартиры не всегда удовлетворяет жильцов. Иногда в процессе ремонта они убирают стены и строят новые, перемещают кухни и санузлы. Это приводит к изменению жилой площади или числа помещений, что, в свою очередь, изменяет и текущий план квартиры. Этот процесс называется перепланировкой. Например, владелец убирает часть стены между комнатой и кухней или переносит кухню в коридор.
Если в процессе также перемещаются водопроводное и сантехническое оборудование — раковины, плиты, ванны и прочее — это уже переустройство.
На практике часто перепланировка сочетается с переустройством. Например, вместо коридора оборудуется второй санузел с унитазом и раковиной. Или сносится стена между ванной и туалетом для установки душевой кабины.
Такие изменения следует согласовывать и получать разрешение перед их выполнением.
Многие владельцы квартир проводят перепланировку без необходимого разрешения и не легализуют ее, даже если планируют продать жилье. Это может стать проблемой для потенциальных покупателей, так как не все банки готовы рассматривать такую квартиру в качестве залога.
Какие риски существуют при покупке квартиры с перепланировкой
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с несколькими рисками. Ознакомимся с основными из них.
Штрафы. За самовольную перепланировку и переустройство могут наложить штрафы. Обычному человеку — до 1500 ₽, индивидуальному предпринимателю — до 5000 ₽, малому предприятию — до 15 000 ₽, среднему или крупному предприятию — до 30 000 ₽.
Помимо штрафов, возможно потребуется вернуть квартиру в первоначальное состояние или легализовать перепланировку через суд.
Однако не всегда суд выступает на стороне владельцев.
Жительница Москвы обратилась в суд к своему соседу, который живет выше. Он переместил санузел таким образом, что его положение оказалось над спальней соседки. Кроме того, он установил водяные полы с подогревом, прокладал вентиляцию с выводом на фасад и в шахту дома, а также демонтировал дверные проемы на балкон.
Сосед получил разрешение на проведение перепланировки. Однако после завершения работ не представил акт о завершенной реконструкции. Все изменения не были проверены и не были подтверждены соответствием проекту. Соседка настаивала на возвращении всего в первоначальное состояние до начала перепланировки.
Суд удовлетворил требования женщины, хотя не полностью. Соседа обязали в течение 4 месяцев отключить полы от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления, демонтировать часть системы вытяжной вентиляции, затрагивающую общедомовое имущество, восстановить техническую шахту и фасад здания, переместить санузел и ванную комнату и вернуть их в исходное состояние. Однако разрешили оставить дверной проем между жилым помещением и балконом.
Банк может увеличить сумму первоначального взноса или повысить процентную ставку по кредиту на 0,5—1 процентный пункт. В зависимости от сложности перепланировки банк может установить особые условия для ипотечного кредитования. Например, потребовать увеличения первоначального взноса с обычных 20 до 40% — так поступает «Альфа-банк», или увеличить процентную ставку по займу на 0,5—1 процентный пункт.