Владелец имущества, включая граждан (физические лица), имеет право распоряжаться своими активами через передачу их в аренду (согласно пунктам 1 и 2 статьи 209, статье 608 Гражданского кодекса РФ). Нормы Гражданского кодекса РФ о аренде не устанавливают специфических условий и правового статуса сторон, условий и порядка заключения арендного договора, где арендодателем выступает физическое лицо. Все отношения сторон по арендному договору, заключенному физическим лицом в качестве арендодателя, регулируются действующим законодательством о правилах аренды (глава 34 Гражданского кодекса РФ). При аренде земельного участка договор заключается с учетом как гражданского, так и земельного законодательства (пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ, статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Договор аренды является возмездным, что означает, что арендатор обязан выплачивать арендную плату за использование имущества (пункт 614 Гражданского кодекса РФ).

При заключении арендного договора, где арендодателем выступает физическое лицо, следует обратить внимание на следующие моменты:

— в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе использования, например земельный участок, здание, автомобиль и т.д. (пункт 607 Гражданского кодекса РФ);

— договор аренды обычно заключается в письменной форме. Устная форма возможна лишь при выполнении всех условий, указанных ниже (пункт 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ):

арендодатель и арендатор — физические лица,

в аренду сдаются движимые вещи,

сумма арендных платежей за весь срок аренды составляет менее 10 000 рублей *(1);

— договор аренды недвижимости сроком более года должен быть зарегистрирован в государственных органах (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ). Обычно заключается договор аренды на 11 месяцев с возможностью пролонгации, в таких случаях регистрация не требуется;

— договор аренды не требует обязательного нотариального удостоверения;

— если в договоре не указан срок аренды, он считается заключенным на неопределенный срок; любая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости — за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ);

— передача в аренду здания или сооружения, а также возврат этого имущества арендодателю, оформляется подписанием передаточного акта или другого документа о передаче имущества (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ);

— юридическое лицо как арендатор жилого помещения может использовать его исключительно для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ),

— расходы по содержанию арендованного имущества обязан оплачивать арендатор (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ), однако договором аренды может быть установлен иной порядок.

При сдаче гражданином своего имущества в аренду возникает вопрос о необходимости его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно статье 2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательская деятельность характеризуется систематическим получением прибыли, включая доходы от аренды имущества. Согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ, гражданин может осуществлять предпринимательскую деятельность только после государственной регистрации как индивидуальный предприниматель.

Государственная регистрация физического лица в качестве предпринимателя осуществляется в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Несоблюдение этого требования влечет административные и уголовные санкции (см. часть 1 статьи 14.1 КоАП РФ и статью 171 УК РФ).

Судебная практика подчеркивает, что один лишь договор аренды недостаточен для установления факта предпринимательской деятельности. Необходимо доказать систематическое извлечение прибыли от аренды имущества (см. постановление Одиннадцатого ААС от 27.10.2008 N 11АП-6976/2008).

ФНС России в своем письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ отмечает, что оценка признаков предпринимательской деятельности требует полной информации обо всех обстоятельствах деятельности. Основными признаками являются изготовление или приобретение имущества с целью извлечения прибыли, ведение хозяйственного учета и устойчивые связи с контрагентами.

Гражданин, фактически осуществляющий предпринимательскую деятельность без регистрации, не может оспаривать сделки, заключенные им, как не предпринимательские. Суд применяет к таким сделкам правила Гражданского кодекса РФ (см. пункт 4 статьи 23 ГК РФ).

*(1) Для сделок, заключенных до 01.09.2013 года, сумма, превышение которой требовало письменной формы, составляла 10 минимальных размеров оплаты труда или 1000 рублей (пункт 1 статьи 161 ГК РФ в редакции, действовавшей до Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, статья 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»).

В российском законодательстве предусмотрена возможность осуществления гражданами определённых видов предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (согласно второму абзацу пункта 1 статьи 23 Гражданского кодекса РФ). На данный момент такой закон ещё не принят.

Требуется ли регистрация ИП для осуществления таких операций?

Если физическое лицо зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, вопрос снимается автоматически: таким лицам разрешено сдавать в аренду помещения под офисы, магазины, склады или цеха, а также использовать свою недвижимость в аренду. Однако для заключения арендных договоров не требуется обязательная регистрация в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ, сдать имущество в аренду может собственник, уполномоченное им лицо или тот, кому законом предоставлено право действовать от имени собственника. Никаких дополнительных требований, таких как обязательная регистрация и наличие статуса индивидуального предпринимателя, закон не устанавливает.

Для организации физическим лицом сдачи в аренду нежилого помещения нет прямого запрета. В соответствии со статьями 130 и 213 Гражданского кодекса РФ, гражданин вправе владеть любым имуществом, если законом не установлены ограничения, и распоряжаться им по своему усмотрению.

Для другого физического лица

Ответ на вопрос, может ли физическое лицо сдать в аренду нежилое помещение другому физическому лицу, положителен с точки зрения действующего законодательства. Нормы Гражданского кодекса РФ не ограничивают участников договора аренды, что позволяет заключать такие сделки без требований к предпринимательскому статусу сторон.

Само по себе заключение договора об аренде лишь обязывает арендатора получить объект. Закон не регулирует последующие действия арендатора с арендованным объектом и не устанавливает ограничений на использование такого имущества.

Ограничения на аренду нежилого помещения физическими лицами

Единственное законное ограничение для аренды – обязательность уплаты налогов, включая НДФЛ:

• 13% – для физических лиц, не зарегистрированных как индивидуальные предприниматели;
• 6% – для индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения.

Однако в ЕГРН, где зафиксированы права на недвижимость, нет разделения граждан на индивидуальных предпринимателей и не-индивидуальных предпринимателей – различие существует только между физическими лицами и организациями. Поэтому сам по себе договор может быть заключен без каких-либо ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается возможности физическому лицу арендовать нежилое помещение, здесь также нет ограничений. Кроме того, часть недвижимости, не относящаяся к жилой, может использоваться для личных целей. Например, гражданин имеет право арендовать гараж для хранения своего личного автомобиля, который не используется в коммерческих целях, без каких-либо запретов.

С другой стороны, аренда коммерческой недвижимости может привлечь внимание контролирующих органов и даже привести к проверке. Однако сам закон не содержит запретов на такие действия.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и введенные карантинные меры значительно изменили рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы наблюдаем тенденции, при которых компании и корпорации направляют своих сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем у руководителей и владельцев возникнет вопрос о том, насколько можно будет использовать этот опыт в новых условиях. Мы ожидаем еще большее распространение онлайн-сервисов, интернет-магазинов, ресторанов, образовательных курсов и кинотеатров. Люди станут еще больше предпочитать и оценивать эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на офлайн-сервисы», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group. Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия COVID-19 серьезно повлияют на экономику страны в целом и на курс рубля в частности, считает Рябинин. «Инвесторам, которые рассматривают возможность покупки недвижимости для последующей аренды, я бы посоветовал быть терпеливыми и следить за новыми предложениями на рынке летом и осенью этого года, учитывая глобальные изменения. Лучше всего переждать этот период в денежной валюте (может быть, даже в наличных в банковской ячейке). Правило кризиса «cash is the king» никто не отменял», — подводит итоги эксперт.

Как исчислить налоги, если «физик» сдает нежилое пом

Граждане могут сдавать свое имущество в аренду без необходимости регистрации как индивидуальные предприниматели, если это не связано с предпринимательской деятельностью. Критерии предпринимательства определены в статье 2 пункте 1 Гражданского кодекса. Один из таких критериев — постоянное получение прибыли. Верховный суд пояснил, что если человек временно сдает в аренду недвижимость, которую приобрел для личных нужд, это не означает автоматического признания его предпринимателем (согласно решению Пленума Верховного суда от 18.11.2004 № 23). Даже если налоговая служба переоценивает его деятельность как предпринимательскую, сохраняется право на освобождение от НДС.

Освобождение от НДС доступно, если за последние три месяца выручка от продаж не превышала 2 миллионов рублей (согласно статье 145 пункт 1 Налогового кодекса). Это право нужно заявить, и его можно использовать на любом этапе конфликта с налоговой инспекцией — даже после проверки или в суде (согласно решению Арбитражного суда Поволжского округа от 12.03.2021 № Ф06-1592/2021).

Кроме того, предприниматель может избежать уплаты НДС, работая по специальному режиму.

Источник: письмо Минфина от 29.03.2022 № 03-07-11/25327

Совет от Ольги Сергеевой, главного редактора Актион Бухгалтерии: при продаже недвижимости налоги зависят от того, считаются ли доходы предпринимательскими. Если предприниматель использовал недвижимость только для личных нужд, налоги при продаже подобных объектов считаются как у физических лиц. Как уменьшить налоговую нагрузку при продаже квартиры, дома или дачи через имущественный вычет или расходы на покупку объектов — в Системе Главбух, входящей в Актион Бухгалтерию.

• Статьи по теме:
• Как рассчитать НДС 20% от суммы: формула, примеры, калькулятор
• В чем разница между ставкой без НДС и НДС 0%
• Как вернуть НДС в ускоренном порядке
• Налог на имущество для ИП по УСН: обязательно ли его платить, как рассчитать
• Как оформить и получить налоговый вычет на фитнес

Права и обязанности арендодателя коммерческого помещения

В данном разделе рассматриваются важнейшие аспекты, связанные с выполнением обязанностей и осуществлением прав владельцами коммерческих площадей. Ответственность владельца предприятия раскрывается в контексте его законных возможностей и соответствующих административных норм. Владелец коммерческого помещения может осуществлять разнообразные функции и управленческие решения, за которыми закреплены специфические обязательства в отношении арендаторов.

Все перечисленные обязанности и права арендодателя коммерческого помещения представляют собой неотъемлемую часть нормативных актов, регулирующих деятельность в данной сфере. Важно учитывать, что выполнение этих обязательств и использование прав должны строго соответствовать принципам законности и добросовестности.

Защита интересов аренатора: гарантии и обеспечения

В данном разделе рассматриваются меры, предусмотренные законодательством для защиты прав аренаторов нежилых помещений. Особое внимание уделено гарантиям, обеспечениям и прочим средствам, направленным на обеспечение справедливости и уравновешенности в отношениях между аренаторами и арендодателями.

Законодательные нормы предусматривают разнообразные меры для защиты интересов аренаторов, среди которых важное место занимают механизмы, направленные на предотвращение возможных нарушений прав аренаторов. В числе таких мер можно выделить механизмы обеспечения исполнения обязательств, включая различные виды гарантий и иные аналогичные средства, направленные на защиту законных интересов аренаторов.

Кроме того, законодательство предусматривает меры, направленные на предотвращение необоснованного ограничения или нарушения прав аренаторов со стороны арендодателей. Эти меры охватывают различные аспекты арендных отношений и включают в себя меры, направленные на предоставление аренаторам возможности полноценно использовать свои права и выполнять свои обязательства в соответствии с законодательством.

Правовые аспекты сдачи в аренду нежилых помещений: ключевые моменты

Законодательство предусматривает четкие нормы, касающиеся составления договора аренды таких помещений. Основное внимание уделяется обязательным условиям, которые должны быть указаны в договоре, чтобы обеспечить защиту интересов как арендатора, так и арендодателя.

Важным аспектом являются также налоговые обязательства, которые возлагаются на арендатора нежилых помещений. Рассматриваются не только основные налоговые ставки, но и специфические обязанности, связанные с уплатой налоговых платежей в соответствии с законодательством.

Арендодатель, сдавая в аренду нежилое помещение, несет определенные права и обязанности перед арендатором. Это включает в себя обязательства по обеспечению условий для использования помещения и защиты прав арендатора в случае возникновения спорных ситуаций.

Законодательство также предусматривает меры защиты прав арендатора, которые играют важную роль в предотвращении возможных конфликтов и недопониманий между сторонами договора аренды нежилых помещений.

Кроме того, особенности аренды нежилых помещений могут различаться в зависимости от региона, что также требует внимания при заключении договора аренды и выполнении обязательств.

Особенности региональной дифференциации в аренде нежилых помещений

Важно учитывать, что несмотря на общую федеральную базу законодательства, практика его применения может значительно различаться в зависимости от местных особенностей и правовой культуры региональных органов. Это может затрагивать как вопросы налогообложения и финансовых обязательств, так и аспекты охраны прав арендаторов, включая механизмы регулирования споров и защиты от недобросовестных практик.

Исследование этих аспектов позволяет выявить не только общие тенденции, но и уникальные региональные особенности, которые важно учитывать при заключении договоров аренды нежилых помещений в различных частях страны. Осознание таких различий способствует более эффективному управлению недвижимостью и минимизации рисков, связанных с правовыми аспектами арендных отношений.