Несовершеннолетним (ребенком) считается лицо, не достигшее 18 лет (совершеннолетия) (п. 1 ст. 54 СК РФ).
Покупка недвижимости (в отличие от продажи (иных распоряжений) объектом недвижимости, принадлежащим несовершеннолетнему) для несовершеннолетнего ребенка осуществляется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства, учитывая особый правовой статус несовершеннолетних, связанный с ограничением их дееспособности. Под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая полностью возникает при достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК РФ).
При заключении сделок по приобретению недвижимости различаются случаи дееспособности несовершеннолетних до 14 лет и от 14 до 18 лет (за и
При приобретении недвижимости для несовершеннолетнего до 18 лет важно учитывать, что законодательство запрещает сделки по продаже имущества с участием опекунов, попечителей, их супругов и близких родственников. Они могут передать имущество подопечному в качестве дара или на безвозмездной основе, но не могут участвовать в сделках с ними, в том числе и с их близкими (см. п. 3 ст. 37 ГК РФ).
Однако процедура заключения договора купли-продажи недвижимости для несовершеннолетних такая же, как и для взрослых, и регулируется общими правилами гражданского законодательства.
При предоставлении документов для государственной регистрации приобретения недвижимости несовершеннолетним следует следовать общим правилам, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Особенности процедуры связаны с ограничениями в дееспособности несовершеннолетних и касаются лишь порядка подачи заявлений на регистрацию. Вот как это происходит:
- Для детей до 14 лет заявление подают их законные представители, подтверждая свои полномочия.
- Дети от 14 до 18 лет могут подавать заявление самостоятельно, предъявляя документ, удостоверяющий личность (см. п. 3 и 4 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации).
В дополнение к требованиям о предоставлении документов для регистрации сделок с недвижимостью на несовершеннолетнего, следует также представлять документы, подтверждающие полномочия их законных представителей.
Полномочия родителей и усыновителей обычно подтверждаются свидетельствами ЗАГС: свидетельством о рождении или свидетельством об усыновлении (см. ст. 23 и 43 Федерального закона от 15.11.97 N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния»).
Опекуны несовершеннолетних до 14 лет и попечители детей от 14 до 18 лет предъявляют соответствующие документы, выданные органами опеки и попечительства (см. п. 1 ст. 34 и п. 1 ст. 35 ГК РФ). Если опекун (попечитель) не назначен в течение месяца, его функции временно возлагаются на орган опеки и попечительства (см. п. 1 ст. 35 ГК РФ).
В случае временного пребывания ребенка в организациях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Вместо них обязанности по уходу за ребенком возлагаются на указанные организации (см. п. 4 ст. 35 ГК РФ и п. 2 ст. 155.2 СК РФ).
Временное нахождение ребенка в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не отменяет прав и обязанностей родителей, усыновителей или опекунов по отношению к этому ребенку, если они по уважительным причинам не могут выполнять свои обязанности (см. п. 2 ст. 155.1 СК РФ).
Нынешнее законодательство не содержит специфических правил для регистрации собственности несовершеннолетних на недвижимость при её приобретении.
С уважением, Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Материал статьи взят из общедоступных источников.
Особенности оформления недвижимости на ребенка
Каждый день специалисты Росреестра Саратовской области получают множество вопросов от жителей региона о регистрации недвижимости.
Один из самых частых — касается представительства интересов детей при оформлении их собственности в Росреестре.
По закону интересы детей в возрасте до 14 лет представляют их родители или усыновители. В случае отсутствия таковых или в иных ситуациях без родительского попечения (например, при лишении родительских прав судом или уклонении от воспитания), ребенка представляют опекуны.
Законные представители подают необходимые документы в Росреестр и заключают договоры от имени несовершеннолетних. Достаточно участия одного законного представителя.
Законный представитель обязан подтвердить свои полномочия документом. Для родителей это паспорт и свидетельство о рождении ребенка, для усыновителей — свидетельство об усыновлении, для опекунов — решение органа опеки о назначении опекуном. В случае воспитания ребенка в приемной семье предъявляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.
Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, его опекуном является руководитель этого учреждения, действующий от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, но с письменного согласия законного представителя, которое может быть получено до или после сделки.
Несовершеннолетний ребенок лично подает заявление в Росреестр, предъявляя паспорт. Для подтверждения полномочий законному представителю требуется свидетельство о рождении, решение о назначении опекуном или иные документы, подтверждающие его статус.
Помните, что задать вопросы по оформлению недвижимости в Росреестре Саратовской области можно по телефонам регионального ведомственного Контакт-центра: (8452)748777 и (8452)372691.
Как оформить квартиру на ребенка?
Купить квартиру за свои средства несовершеннолетний может с трудом, но стать её полноправным собственником — вполне реально. Эта ситуация имеет свои плюсы, минусы и особенности, о которых мы и расскажем в этой статье. Так как именно происходит оформление квартиры на несовершеннолетнего.
Ограничений для оформления квартиры на ребенка не существует. Это может произойти в результате приватизации, покупки нового жилья, дарения или наследования. Также возможно оформление доли квартиры на ребенка.
Плюсы и минусы оформления квартиры на ребенка.
Если недвижимость оформляется на несовершеннолетнего ребенка и он становится ее единственным собственником, это имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, закон защищает интересы ребенка и его семьи, с другой — существуют ограничения на использование этой недвижимости.
Преимущества оформления квартиры на ребенка:
- Невозможность деления недвижимости в случае имущественных споров между супругами.
- Защита от конфискации из-за долгов родителей.
- Ограничение возможностей для махинаций с недвижимостью.
Недостатки оформления квартиры на ребенка:
- Невозможность использования как залога для кредита.
- Необходимость получения разрешения от органов опеки для распоряжения недвижимостью.
- Сложности при продаже или аренде квартиры.
Игорь Поздняков
директор департамента защиты потребителей, Роскачество
Отметим, что разрешение на распоряжение недвижимостью ребенка выдается в письменной форме не позднее 15 дней с момента подачи заявления. Это разрешение можно оспорить в суде.
Если квартира была приватизирована семьей после договора социального найма, ее можно оформить на несовершеннолетнего ребенка при согласии всех совершеннолетних членов семьи, причастных к приватизации.
Для малолетних детей все сделки подписывают законные представители, а от 14 до 18 лет — с их письменного согласия.
Дарение недвижимости между близкими родственниками освобождено от налога.
Использование квартиры, принадлежащей ребенку, требует соблюдения условий, установленных органами опеки.
При продаже квартиры опека следит за тем, чтобы ребенок приобрел новое жилье без ухудшения жилищных условий.
В случае аренды органы опеки могут потребовать открытия счета для перевода арендных платежей. Эти средства можно будет использовать для нужд ребенка, таких как лечение или обучение, до достижения им совершеннолетия, после чего он сможет снять деньги самостоятельно.
Следите за новостями и подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала обязательна активная ссылка на источник.
Недвижимость и дети: как оформить сделку для лиц до 18 лет
Сделки с недвижимостью могут быть сложными, особенно если в них участвуют несовершеннолетние. Риелторы и юристы поделились с «РИА Недвижимость» о том, с какими трудностями могут столкнуться взрослые, решившие, например, улучшить жилищные условия своей семьи, приобретя новую квартиру.
Сделки с недвижимостью могут быть сложными, особенно если в них участвуют несовершеннолетние. Риелторы и юристы поделились с «РИА Недвижимость» о том, с какими трудностями могут столкнуться взрослые, решившие, например, улучшить жилищные условия своей семьи, приобретя новую квартиру.
Одна ситуация — когда несовершеннолетние просто проживают или зарегистрированы в квартире. В этом случае при продаже жилья ребенка просто выписывают с продаваемой квартиры и регистрируют на новом месте, поясняет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Гораздо сложнее, когда ребенок является собственником недвижимости и собирается ее продать или обменять.
Дети, как и их родители или законные представители, могут владеть недвижимостью, но распоряжаться, например, подаренной им квартирой, они не могут.
Согласно российскому законодательству, полная дееспособность, позволяющая свободно пользоваться своими правами и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет.
В некоторых случаях это может произойти раньше. Во-первых, речь идет об эмансипации, когда с согласия родителей, других законных представителей или по решению суда ребенок, достигший 16 лет, признается полностью дееспособным органами опеки и попечительства. Во-вторых, случаи вступления в брак до достижения совершеннолетия.
Во всех остальных случаях дееспособность детей ограничена, но есть нюансы. «За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки, в том числе с недвижимостью, заключают родители, усыновители или опекуны от их имени,» — отмечает заместитель генерального директора по правовым вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Матвеева. Дети от 14 до 18 лет могут продавать недвижимость только с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей, добавляет она.
«В таком случае договор подписывает сам несовершеннолетний ребенок, а родители ставят в договоре отметку «Согласен», — поясняет директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.
Интересно, что договор купли-продажи будет действителен, если письменное одобрение законных представителей будет получено после его заключения — последующее одобрение сделки.
Все сделки с несовершеннолетними проходят с предварительного согласия органов опеки и попечительства, отмечает Матвеева.
Сложности могут возникнуть при продаже квартиры. Органы опеки, в первую очередь, проверяют, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка.
По словам генерального директора «Метриум Групп», проблемы могут возникнуть из-за различия в метраже, если площадь покупаемой квартиры меньше, даже на несколько метров.
«Предположим, что семья решила переехать из двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в квартиру площадью 57 кв. м. Фактически, новое жилье будет меньше, что ухудшает условия проживания несовершеннолетнего. Однако, на самом деле, разница в три квадратных метра не влияет на комфорт,» — объясняет Литинецкая.
«Разрешение потребуется также в случае, если несовершеннолетний проживал в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников,» — добавляет Славкина.
В таких ситуациях органы опеки и попечительства дадут согласие на сделку, только если родители предоставят сберкнижку на имя ребенка с подтверждением наличия суммы, равной доле несовершеннолетнего при продаже квартиры.
В настоящее время отсутствует четкое понимание, в каких случаях органы опеки могут отказать или дать разрешение, и на каких условиях, отмечает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян.
По его словам, предварительное разрешение или отказ должны быть выданы законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с момента подачи заявления.
«Отказ должен быть обоснован, но такое решение органов опеки можно обжаловать в суде,» — подчеркивает юрист.
Как правило, перечень документов для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку с участием несовершеннолетнего включает заявление родителей несовершеннолетнего, а при их отсутствии — документ, подтверждающий этот факт: свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав или признании родителя безвестно отсутствующим. Если у ребенка есть родители, их личное присутствие обязательно.
Вторым документом является заявление несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и участвующего в сделке.
Органы опеки требуют свидетельство о рождении ребенка, паспорта законных представителей, документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке, и справки БТИ об их оценочной стоимости. Также нужны кадастровый план на все жилые помещения, оригиналы выписок из домовых книг и финансовых лицевых счетов или Единый жилищный документ (ЕЖД).
После получения разрешения, родители, осуществляющие сделку с квартирой, могут обратиться в регистрационный орган для оформления прав собственности на новое жилье.
Эксперты предупреждают о сложностях, с которыми могут столкнуться законные представители детей, решивших улучшить жилищные условия, а также о возможных негативных последствиях.
На практике часто возникают ситуации, когда родители дарят свою недвижимость, например, квартиру, своему несовершеннолетнему ребенку. По достижении 18 лет «чадо» может продать подаренную квартиру, где они проживают. Причины могут быть разными: долги, переезд в другой город, покупка другой квартиры. Новые собственники могут выселить родителей, оставив их без жилья, рассказывает Мстоян.
«Конечно, когда ребенок мал, родители не задумываются о возможных негативных поступках своих несовершеннолетних детей. Однако стоит предусмотреть соответствующие условия в договоре дарения,» — комментирует юрист.
По его словам, чтобы обезопасить себя, можно включить в договор дарения условие о праве родителей на бессрочное проживание и пользование квартирой. Даже если совершеннолетний ребенок продаст квартиру третьим лицам, родители сохранят право на проживание и пользование этим жильем.